「지주택」, 정부에게 효자 '공급 통계' | 내집마련 서민의 지옥

서민에게는 평생 모은 피땀과 영혼을 갈아 넣고도 파멸로 치닫는 지옥이지만, 국가의 행정 장부 위에서는 재정 한 푼 들이지 않고 달성하는 최고 효율의 주택 공급 실적 지표가 되는 기이한 제도가 있다.

바로 지역주택조합이다. 국가가 책임져야 할 주거 안정의 의무를 사적 시장의 벼랑 끝으로 떠넘기고, 서민의 내 집 마련 열망을 연료 삼아 돌아가는 이 거대한 착취 메커니즘은 단순한 행정 착오나 규제의 미비가 아니다.

겉으로는 ‘계약의 자유’와 ‘사적 자치’라는 헌법적 허울을 둘러치고 있지만, 그 내막을 들여다보면 업무대행사, 신탁사, 건설사, 금융사로 촘촘히 얽힌 거대 이권 카르텔이 자라나도록 국가가 제도적 양분을 공급해 온 잔혹한 공모에 가깝다. 이 잔혹한 카르텔이 십수 년간 법망을 비웃으며 번성할 수 있었던 구조적 핵심에는 경악스러울 만큼 명백한 제도적 구멍이 뚫려 있다.

| 모든것의 시작, "표준 가입 계약서"의 부재

국토교통부는 지역·직장주택조합 표준규약, 표준공사계약서, 표준업무대행계약서 같은 행정 지침 서식들은 정비해 두었다. 조합과 시공사 사이의 룰, 조합과 대행사 사이의 룰, 조합 내부의 룰은 법의 테두리 안에 가두어 두면서, 정작 가장 취약한 일반 서민이 최초로 피 같은 돈을 밀어 넣는 ‘조합가입 계약서’만큼은 표준 서식을 작의적으로 배제해 놓았다.

사업 부지의 단 1평도 소유권을 온전히 확보하지 못해 첫 삽을 뜰 수 있을지조차 불투명한 추진위원회 단계에서, 아직 실체도 없는 불확실한 모험에 일반인을 끌어들이는 유일한 관문이 바로 이 가입계약서다. 그런데도 현실의 시중 현장에서 유통되는 계약서는 ‘동·호수 지정’, ‘평당 확정 분양가’ 같은 달콤한 문구를 두른 채 마치 안전한 신축 아파트의 ‘일반분양 계약서’와 똑같은 모양새를 하고 있다.

첫 단추이자 가장 치명적인 지뢰밭인 가입 계약서만 쏙 빼놓은 채 ‘사적 계약의 영역’으로 던져버린 국가의 처사는, 위험을 알고도 문을 열어젖혀 둔 미필적 고의이자 완전한 직무유기다.

| 지주택의 방치는 정부의 반헌법적 직무유기

이러한 방치는 대한민국 헌법 정신에 정면으로 위배되는 명백한 위헌적 작태다. 대한민국 헌법 제35조 제3항은 "국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다"고 명시하며 국민의 주거권을 국가의 핵심 책무로 규정하고 있다. 나아가 헌법 제124조는 "국가는 건전한 소비행위를 계도하고 생산품의 품질향상을 촉구하기 위한 소비자보호운동을 법률이 정하는 바에 의하여 보장한다"고 밝혀, 정보와 자본력에서 절대적 약자인 소비자를 불공정한 시장 질서로부터 보호할 국가적 의무를 천명하고 있다.

헌법이 천명하는 '계약의 자유'는 힘과 정보가 대등한 주체 사이에서 성립하는 실질적 평등을 전제로 한다. 거대 자본과 전문 법률 기술자들로 무장한 개발 세력이 아무런 정보도 없는 서민을 상대로 독소조항을 빽빽하게 채워 넣은 계약서를 들이밀 때, 정부는 표준계약서 제정이라는 최소한의 법적 방패를 쥐여주어야 마땅하다. 그럼에도 행정 권력이 이 가장 결정적인 순간에 눈을 감고 손을 털어버린 것은, 헌법상 기본권 보호 의무를 위반하여 정부가 시장의 포식자들에게 약자를 사냥할 백지위임장을 발행해 준 것과 다름없다.

| 소비자를 기망해 '무한책임 사업자'로 만들고 벌어지는 수수료 잔치

이 구조가 품은 가장 악질적인 법적 트릭은, 내 집을 장만하러 모델하우스 문을 열고 들어온 순진한 ‘소비자’를 서류상 ‘공동 사업자(조합원)’로 둔갑시키는 둔갑술이다. 화려한 외관의 모델하우스와 번지르르한 조감도, 유명 건설사의 브랜드 로고를 앞세워 현혹한 뒤 도장을 찍게 만들고 나면, 법적으로 그들은 더 이상 법의 보호를 받는 소비자가 아니게 된다.

사업이 지연되거나 무산되어 수억 원의 빚더미에 앉아도, 업무대행사와 시공사는 “당신들이 결성한 조합이 사업의 주체이며, 투자 실패에 따른 무한 책임은 사업자인 조합원 각자가 지는 것”이라며 책임을 전가한다. 수백억 원의 업무대행비는 대행사의 주머니로 사라지고, 신탁사는 안전하게 수수료를 챙기며, 건설사는 브랜드 사용료와 용역비를 챙겨 유유히 빠져나간다.

피해자는 존재하되 단죄받는 가해자는 사라지는 이 마법 같은 면책의 성채는, 바로 국가가 표준가입계약서를 배제함으로써 완성되었다.

| 민주주의, 자본주의 모두를 흔드는 천박한 사기

이 참극을 계속해서 방치할 때 마주하게 될 사회적 비극은 자본주의의 가장 추악한 심연을 폭로한다. 자본의 논리가 인간의 삶과 존엄을 완전히 집어삼킬 때, 사회는 ‘생존을 위한 거처’마저도 고도의 사기적 금융 상품으로 전락시킨다. 서민이 '인생'을 소진하여 축적한 잉여 가치는 주거라는 기본적 생존권을 획득하기 위해 쓰이는 것이 아니라, 기생적 자본 분파들이 벌이는 합법적 금융 도박판의 판돈으로 강탈당한다.

더욱 끔찍한 것은 이로 인해 파괴되는 사회적 신뢰의 총량이다. 국가의 제도를 믿고, 법이 허용한 테두리 안에서 내 가족이 발 뻗고 잘 집 한 칸을 마련하려던 정직한 서민들은 하루아침에 전 재산을 털리고 신용불량자로 전락한다. 반면 이들의 절박함을 착취해 부를 축적한 세력은 ‘계약서에 네가 도장 찍지 않았느냐’는 비열한 냉소 뒤에 숨어 법망을 비웃는다.

이러한 부조리가 반복되고 처벌조차 이루어지지 않는 사회에서 정직한 노동의 가치는 질식하고, 연대와 신뢰라는 공동체의 토대는 산산이 부서진다. 남는 것은 타인의 절박함을 딛고 올라서지 않으면 언제든 나 역시 먹잇감으로 전락할 수 있다는 원시적 약육강식의 공포뿐이다.

| "이재명 정부, 일 복 많은데 더 얹어서 미안하지만, 부탁합니다."

지역주택조합이라는 거대한 사기극을 멈추는 출발점은 분명하다. 국토교통부는 지금 당장 비겁한 침묵을 깨고, 토지 소유권 확보의 실질적 기준, 자금 집행의 투명성, 허위·과장 광고 시의 계약 해제권과 업무대행비 전액 반환을 강제하는 강력하고 공신력 있는 ‘표준 조합가입 계약서’를 법제화해야 한다.

약탈의 자유를 계약의 자유로 둔갑시켜 서민의 피눈물 위에 가짜 공급 지표를 쌓아 올리는 국가의 비겁한 기만은 이제 끝나야 한다. 정부가 시장의 포식자들과의 사실상 공모 관계를 스스로 끊어내지 않는다면, 그 정부는 더 이상 국민의 안전과 주거를 지키는 보호자가 아니라 약탈을 대행하는 체제의 하수인이라는 오명을 결코 벗을 수 없을 것이다.

| "Right Now!"

정부의 단호한 결단과 즉각적인 사법 조치는 이제 더는 미룰 수 없는 시대적 명령이다. 정부는 당장 전국의 모든 지역주택조합의 조합원 가입 계약서를 전수 점검하고, 모집 당시 피해자들의 착오를 일으킬 만한 기망 행위가 있었던 경우를 샅샅이 찾아내어 관련자들을 예외 없이 강력하게 처벌해야 한다. '계약서에 서명했다'는 형식적 논리 뒤에 숨은 기만과 사기를 파헤치고 단죄하는 것만이, 국가가 방치해 온 서민들의 피눈물을 닦고 무너진 사회적 정의와 사법 신뢰를 바로 세우는 유일한 길이다.

아울러 거대한 기술 문명과 산업의 대전환기인 AI 시대의 초입에서 유례없이 국가 금고로 몰려드는 막대한 초과 세수와 재정 자원을 어디에 써야 하는가에 대한 국가적 고뇌가 절실하다. 과거 정부의 무책임한 방조와 제도적 묵인 아래 피눈물을 흘리며 전 재산을 잃고 신용불량의 나락으로 떨어진 수많은 지주택 피해 현장을 구제하는 데 이 자원을 과감히 투입하려는 실질적인 움직임이 이번 정부 차원에서 마침내 결단된다면, 십수 년을 악몽 속에 갇혀 살던 수십만 지주택 피해자들과 그 가족들은 비로소 평생 처음과 같은 느낌으로, 두 다리를 뻗고 편안한 잠을 청할 수 있을 것이다. 기술의 번영이 약자의 눈물을 닦아내는 공적 정의로 이어질 때, 비로소 정부와 국가는 제 역할을 다했다고 말할 수 있을 것이다.

장혁훈 편집국장